청주행정사 사무소에서는 임대차 관련 임대인과 임차인간 분쟁이 있을 때에 내용증명 발송등 각자의 입장에서 대응책을 찾아 보고, 또한 각종 판례나 조정사례를 통하여 그 해결책을 찾아 봅니다.
주택임대차 보호법에서는 임차인이 2기의차임 (2개월 월세)을 지급하지 않은 경우 임차인이 계약갱신 청구를 하여도 갱신 거부를 할 수 있습니다.
관련 규정은 다음과 같습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 （계약갱신 요구 등）
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이번의 사례를 정리해 봅니다.
1. 사건의 개요
1. 임차인은 2021. 1. 8. 임대인에게 임대차계약 갱신요구
2. 임대인은 같은 날 임차인이 차임을 2기 연체한 사실이 있음을 이유로 계약갱신을 거절
3. 그 후 임대인은 임차인에게 임대차보증금에 대한 채권양도통지서를 송달받았다는 사유로 전화 및 내용증명의 방법으로 수차례 계약갱신 거절의 의사표시를 하였으나, 임차인은 계약 갱신하여 줄 것을 요구함.
2. 임대인의 의견
신청인은 피신청인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있고, 피 신청인이 임대차보증금에 대한 반환청구채권을 일부 양도하였으므로 계약갱신 거절이 정당함.
3. 임차인의 의견
피신청인은 차임연체 금액이 2기의 차임액에 이른 사실이 없고, 임대차보증금반환채권을 양도한 것이 아니라 질권을 설정하였으므로 계약갱신 거절이 정당하지 않음.
4. 조정 결과
1. 신청인(임대인)은 2021. 5. 30. 피신청인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 보증금 10,000,000원 중 4,000,000원은 조정외 주식회사 O에게, 그 중 4,000,000원은 조정외 주식회사 □에게, 그 중 2,000,000원（연체차임 및 원상회복청구권에 따른 손해배상금이 있는 경우에는 이를 공제한 금액）은 피신청인(임차인)에게 각 지급한다.
2. 피신청인은 조정 주문 1항의 이행과 동시에 신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.
3 다만 조정외 주식회사 O 및 조정외 주식회사 □가 2021. 5. 29.까지 신청인에게 채권양도 해제사실을 통지한 경우에는, 신청인은 2021. 5. 30. 피신청인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 피신청인에게 보증금 10,000,000원（연체차임 및 원상회복청구권에 따른 손해배상금이 있는 경우에는 이를 공제한 금액）을 지급하고, 피신청인은 2021. 5. 30. 신청인으로부터 금 10,000,000원（연체차임 및 원상회복청구권에 따른 손해배상금이 있는 경우에는 이를 공제한 금액）을 지급받음과 동시에 신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.
4. 신청인과 피신청인은, 상호 합의에 의해 제1항, 제2항, 제3항 기재 기일을 그보다 앞선 날짜로 변경할 수 있다.
5. 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조제4항에 따라, 제1항 및 제2항에 관한 강제집행을 할 수 있음을 상호 승낙한다.
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